Partnership option coming soon....

Altecity Inc. BRRRR Real Estate Projects in LLC. Partnership

BRRRR 전략이란?

Buy → Renovate → Reappraise → Refinance → Rent

Altecity Inc. 는 남부 캘리포니아 단기, 중기 임대 핵심 지역에서 BRRRR 전략 (Buy, Renovate, Reappraise, Refinance, Rent) 을 활용해 부동산을 장기수익형 자산으로 전환합니다. 이 전략은 초기 투자금을 회수 하면서도 매달 안정적인 Passive Income 수익을 창출할 수 있는 매력적인 투자 방식입니다.

항목

매입가 (Wholesale 저가 확보)

리노베이션 비용

총 투자비용

투자자 부담 총 투자비의 35%

재감정 가치 (리노 완료 후)

재융자 75%

초기 투자금 회수

하드머니 상환

투자자 원금 반환

Airbnb 연 수익 (보수적 기준)

3년간 임대수익 (80% 기준)

3년 후 매각 예상가

매각 순이익

총 수익 (1031 Exchange 활용 시)

총 수익 (1031 Exchange 미사용 시)

3년 ROI (1031 기준)

연평균

월 수익 존재 여부

세금 전략

BRRRR 전략

$700,000

$100,000

$800,000

$280,000

$950,000

$950K × (75% LTV)=$712,500

✔ 완료

-$490,000

$222,500

$25,000

$60,000

$1,150,000

$350,000 (확인 필요)

$417,500

$358,000

약 149%

38.7% 년

✔ (Airbnb 운영 수익)

감가상각 + 1031 세금 이연 가능

일반 플리핑

$700,000

$100,000

$800,000

$280,000

$950,000 (리스크 큼)

$712,500 없음

✔ 완료

-$490,000

$222,500

없음

없음

$1,150,000

$150,000 (확인 필요)

적용 안됨

$150,000

적용 안됨

38.7% 년

❌ 없음

단기 양도소득세

2027 금리 인하 시 유리한 점:

  • Refinance 조건이 훨씬 좋아짐 — 75% LTV 재융자 시 월 페이먼트 줄고 캐시플로우 극대화

  • DSCR 대출 승인 가능성 높아짐

  • 투자자 원금 회수 타이밍 앞당겨질 수 있음

✅ 핵심 포인트 (사이트 + 프로젝트 파일 종합)

  • 75% 규칙: 총 투자비용(구매+리노) 이 ARV의 75% 이하여야 함

  • 1031 Exchange 활용 시 세금 $0으로 더 큰 집으로 자산 롤링 가능

  • 단기/중기 임대 혼합 운영 (에어비앤비 위주, 공실 최소화)

  • 보유 기간: 보통 5년 차 매각 목표, 시장 상황 따라 유연하게 조정

  • 파트너십 구조: 투자자 65% / 운영자 35% (JV 기준)

    1. 구매(Buy): 도매업자를 통해 저평가된 부동산을 확보하여 초기 비용 절감(Wholesale)

    2. 리노베이션(Renovate): 내부 및 외부, 편의시설 업그레이드

    3. 재감정(Reappraise): 리노베이션 후 부동산 가치 재평가

    4. 재융자(Refinance): 향상된 가치 기준으로 장기 융자 진행, 투자자 자본의 140% 수준으로 캐시 아웃 가능 시점에 실행

    5. 임대(Rent): 에어비앤비를 통한 단기 및 중기 임대 운영(중기 임대 위주로 하고 중간에 비는 부분을 단기 임대로 채워서 수익 최대치 창출)

    Optional.

    반복(Repeat): n년간 유지후 1031을통해서더가격이 높은집으로 Transfer 함으로써 차액수익에 대한 세금을 다음집으로 transfer 함으로써 세금을 안내고 더 큰집으로 유지시켜 지출 최소화 + 소지매물 극대화

    1. 저평가된 부동산 식별 (도매업자 활용프로젝트 전용 LLC 설립

    2. 투자 자금 및 하드머니 조달

    3. 현금으로 부동산 구매

    4. 2~4개월 이내 리노베이션 완료

    5. 재감정 진행

    6. 재융자 → 투자금 + 하드머니 상환

    7. 에어비앤비 등록 및 임대 운영

    8. 2~7년 보유

    9. 매각및수익분배

    • 수익성 높은 BRRRR 매물 탐색, 매입, 실사

    • 투자용 LLC 설립 또는 JV 계약 체결 및 관리

    • 매입 자금 조달 및 리파이낸스 대출 확보

    • 리노베이션, 허가, 계약자 및 공정 총괄

    • 에어비앤비 세팅 및 가구 배치

    • 게스트 응대, 예약 및 가격 전략, 청소 운영 전담

    • 월별 수익 및 운영 보고서 제공

    • 리파이낸스 및 매각 전략 수립 및 실행

    • 회계, 법률, 세무 관리 및 수익 분배 총괄 

    • 단기 임대 수요 높음

    • 지속적인 부동산 가치 상승

    • 주택 공급 부족

    • 꾸준한 관광 산업

    • 연중온화한기후

  • ✅ 부동산 실무 전문가 팀

    ✅ 공사 시공 관리 경험

    ✅ 에어비앤비 운영 최적화 노하우

    ✅ 다양한 임대 포트폴리오 보유

    ✅ 1031 Exchange 전략 및 Exit Plan 컨설팅 제공

  • 1031 Exchange 활용 시:

    세금: $0 (세금 이연)

    총 수익 (임대 포함): $417,500

    3년 ROI: 약 149.1% (연평균 약 49.7%)

    1031 Exchange 미사용 시:

    세금 (20%): $70,000

    총 수익 (임대 포함): $358,000

    3년 ROI: 약 127.9% (연평균 약 42.6%)

  • 예상 보유 기간은 1~7 년이며, 일반적으로 5 년 차에 매각을 목표로 합니다. 만약 매각 시점의 시장 상황이 불리할 경우, 에어비앤비나 임대를 지속하며 감정가 상승을 기다릴 수 있습니다. 모든 전략은 투자자의 자본 회수와 수익 극대화를 목표로 유연하게 대응합니다. 

    • 월별 운영 보고서 제공

    • 분기별 재무제표 제공

    • LLC 계좌 정보 공유

    • CPA의 외부 검증 가능

    • 에어비앤비 운영 데이터 및 예약률 투명공유